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界说及分类

产业园是由特定开发主体在特定区域内诡计产业定位，以地皮为载体，通过提供房屋建筑等基础措施及抽象配套服务，眩惑特定类型、特定产业集群的表里资企业落地，通过产业、本钱、期间、劳能源等要素高度辘集，产生汇聚效应，增强产业竞争力，并向外围辐照的特定区域。

跟着国民经济的快速发展，产业园类型亦渐渐多元化，举例高新期间产业开发区、经济期间开发区、文化创意产业园、物流产业园、产业新城、特色小镇等。产业园区按属性可大体上分为科技园、一般工业园、专科园三大类；按承载功能可分为国度级开发区、省级开发区和万般专科园区；按开发模式可分为政府主导、企业主导、政企相助开发产业园三种；而按开发建筑参与主体，可约莫分为政府平台企业、专科开发商、制造实体企业、互联网企业及金融机构开发建筑的产业园。

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行业政策

1、附近部门和监管体制

由于产业园的建筑与运营波及地皮、诡计、产业招商、相差口商品畅通、工程建筑、劳能源、税收、基础措施配套等多个方面，故产业园行业主要受国度发改委、商务部、当然资源部（包含原国土资源部职责）、住建部、海关、东说念主力资源和社会保险部、财政部等部门的监管。

同期证据国度研究端正，我国产业园行业的附近行业协会为中国开发区协会，是经国度批准的以促进开发区发展服务为宗旨的寰球性一类社团组织，1993年经民政部批准登记注册。开发区协会在国度发改委的率领下工作，摄取商务部业务指导，是寰球万般开发区之间研究的纽带，是开发区与政府部门和社会各界换取的桥梁。

此外，国度及省级开发区所在地的城市东说念主民政府时常遴选设立开发区管委会的形势，算作当地东说念主民政府的派出机构，对开发区欺诈行政管制职能，阐明开发区的具体诡计和日常管制工作。

2、行业研究政策

产业园算作我国额外设立的以促进产业发展的功能区画，承担着鼓励产业集群发展，栽培战略性新兴产业和新的经济增长点的弱点工作。国度和场地政府出台了一系列政策，支援和指示产业园发展。

2023年6月，国度发改委发布的《赓续产业漂浮示范区管制办法》。提到要在中西部或东北地区设立20个傍边的赓续产业漂浮示范区，有用赓续国表里产业漂浮。示范区建筑创建工作将依托当地省级以上开发区，聚焦产业赓续重心，完善基础措施建筑、优化营商环境，深化绽放相助，开展精确招商。赓续产业漂浮示范区管制办法的出台，将带动中西部或东北地区产业园开发，打造高水平的产业园。各级场地政府出于推动经济增长的主见，也在率性推动推动当地产业园区高质地发展。《中共广东省委广东省东说念主民政府对于高质地建筑制造强省的意见》明确建议要在广东省内高规范建筑一批产业园区；推动“一县一园”建筑，增强工业园区带动县域经济发展身手；推动省级以上工业园区实施“管委会+公司化”运营机制，支援工业园区运营开发企业遴选发债上市等形势融资。

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发展历程

中国的产业园的发展经历了5个发展阶段，分别为滋弥远（1979-1983年）、启动栽培期（1984-1991年）、高速发缓期（1992-2002年）、闲隙调节期（2003-2008年）、创新发缓期（2009年于今）。滋弥远（1973-1983年）是中国产业园40年发展历程的第一个阶段。1984-1991年是我国产业园的起步阶段，为了眩惑外资和期间，促相差口和办事，国度在沿海地区建立了一批加工贸易型园区。高速发缓期（1992-2002年）是产业园的快速彭胀期，主如果为了反馈国度的蜕变绽放政策，促进产业结构调节，提高国际竞争力。闲隙调节期（2003-2008年）是产业园的转型升级期，主如果为了符合国际市集变化和国内经济转型，讲理单的引进外资向引进外资与栽培原土企业并重调遣，促进科技创新和产业升级，提高中枢竞争力。创新发缓期（2009年于今）是产业园的升级发展阶段。

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行业壁垒

1、专科教会壁垒

产业园的建立需经历园区客户定位、园区地产开发或园区联想纠正、园区招商和运营管制等措施，对园区运营服务商建议较高的专科教会条目。客户定位是最枢纽的措施，怎样证据园区邻近环境和国度产业将来发展标着实信主见客户群体、定位园区客户产业类型将凯旋影响后续招商和运营管制，影响园区入住率和盈利身手。园区地产开发或园区联想纠正措施对成本适度身手条目较高，不同类型的产业园王人有不同的建筑布局需求，较难形成范围化的发展，因此，镌汰园区地产开发或园区联想改形成本、提高服从需要弥远的教会辘集。在运营管制措施，产业园运营商需要具备完好系统化的管制体系，对园区进行密致化管制，园区运营商需具备物业管制、社群行动组织、创业服务、商务服务、继续招商等多方面的专科身手，才能形成范围化连锁化发展。

因此，产业园运营服务商需领有专科的团队和丰富的神志教会，能在各个措施作念好诡计、监督与审核，提高每个措施的服从，镌汰运营成本，高效完因素部任务。神志教会的习得需从弥远实验中辘集，对于潜在进入者而言，较难在短时刻内获取从事产业园运营的研究教会，因此，教会截止是进入行业的弱点壁垒之一。

2、品牌壁垒

跟着产业园的不断发展，下流企业对于办公环境、配套措施以及专科化服务的需求渐渐提高，产业园品牌成为企业入驻时重心接头的因素，企业更甘心到有名度高的产业园落户，产业园的品牌效应日益突显。当今国内已清晰了一批产业园运营管成品牌企业，这些品牌企业弥远从事产业园的筹画管制，在市集上配置了精致的品牌形象，更能赢得客户的认同和醉心，客户基础较为矫捷。此外，在与上游供应商谈判获取建筑资源的措施，由于国里面分园区筹画不善，出现爽约的情况，上游供应商往往倾向于同有实力、有范围、品牌有名度较高的产业园运营商相助，因此具有品牌影响力的产业园运营商更易于取得上游建筑资源。潜在进入者未在行业内形成品牌影响力，较难进入该行业，因此，品牌影响力截止是进入行业的弱点壁垒之一。

3、期间壁垒

产业园在定位、联想、纠正等措施需联接不同神志的本体情况，合理运用地舆学、诡计学、工程学、环境学、市集营销学、建筑联想学等多门学科的复合学问，具有较强的系统性、专科性及复杂性，对产业园运营服务商的期间、联想等身手条目较高。此外，产业园运营管制措施对运营商的期间水平具有较高的条目，产业园运营商需建立完好系统化的管制体系，通过聪惠化系统对园区的本体情状、民众阵势的使用情况进行预判，才能结束对园区企业的密致化管制，提高园区运营服从。同期，产业园运营商需不断将互联网、物联网、大数据、云计算、东说念主工智能、5G等新期间与园区的筹画管制相联接，不断提高园区运营和服务水平，提高园区聪惠化水平，这对产业园运营服务商的期间辘集建议了更高的条目。

科学合理地将多门学科学问及新期间运用于园区诡计联想及运营管制中，使园区神志达到精致的经济效益和社会效益，是产业园运营服务商需要弥远探索、实验和辘集才能形成的中枢竞争身手。由于潜在进入者较难在短时刻内具备上述期间及服务身手，因此，期间截止是进入行业的弱点壁垒之一。

4、资金壁垒

在取舍建筑产业园之前，时常需要插足资金对所在地进行市集调研、客户定位，对产业园盈利身手进行评估；在确信神志建筑地点后，需插足巨额资金进行联想、纠正、建筑；神志建成后，园区运营服务商需要插足资金进行神志招商及企业入驻后的园区日常运营管制；除日常运营管制外，园区运营服务商还应按时或不按时地插足资金对园区进行后续升级。产业园区从前期市集调研、客户定位，到联想、纠正、建筑，再到神志招商、运营管制及后续升级均需插足巨额的资金，因此，资金截止是进入行业的弱点壁垒之一。

5、跨地域筹画壁垒

大多产业园运营商仅运营一个园区神志，在单一区域内筹画，难以形成跨区域园区体系，同期当今我国产业园区主要辘集在发达城市和地区，具有昭着的区域性特征。产业园区的定位、招商、服务和后续管制条目运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业接济政策、区域发展特色具有很强的把抓身手，一朝盲目进入市集，容易导致园区定位偏差，影响园区的盈利身手。因此地域特征一定程度上将影响业内企业跨地域发展，大部分园区运营商在跨区域运营时会举步维艰。

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产业链

1、行业产业链分析

产业园产业链的主要参与方包括建筑联想单元、基建施工单元、园区开发运营商和入驻企业。其中，产业链上游参与者主要为建筑联想、基建施工行业。出具产业园区建筑联想筹划的单元主要包括同济大学建筑联想研究院、北京市建筑联想研究院、深圳市城市诡计联想研究院有限公司等企业。此外，我国产业园区基础措施建筑多以神志招标体式开展，主要参与企业有中国建筑、中国中铁、中邦交建等工程建筑类企业。产业园中游范围主如果指产业园区开发运营。产业园下流主如果园区的需求方，也即是使用者，即入驻产业园的万般企业。跟着我国产业园范围的不断扩大，各地园区主导产业也在不断推行，入驻产业园企业数目范围也在继续增长，企业类型遮蔽生物医药、化工、物流、文创、软件、东说念主工智能、集成电路、医疗器械等繁密范围。

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2、行业起始企业分析

（1）上海张江高技术园区开发股份有限公司

上海张江高技术园区开发股份有限公司、所以张江科学城开发运营为主体业务的国有控股上市企业。连年来张江高科继续鼓励业务结构转型，从产业园区地产运营商向产业抽象运营平台转型。当今企业业务结构包括三大块：一是产业园区抽象开发，为万般科技企业提供产业孵化、研发、办公等多种空间居品，及配套东说念主才公寓、营业措施等园区生存环境。二是产业园区运营，即向园区内企业提供物业管制、企业发展、东说念主才栽培、创业支援、企业交流、行业发展等配套服务。三是产业投资，通过本钱运作投资科技创新主体，以获取投资收益。当今张江科学城也曾成为了集成电路、东说念主工智能、创新药械、数字经济等多个产业麇集区。2023年前三季度企业营业收入为17.46亿元，同比加多 7.11%；归母净利润为7.64亿元，同比增长3.61%。

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（2）武汉东湖高新集团股份有限公司

武汉东湖高新集团股份有限公司创立于1993年，主营业务包括工程建筑、环保科技及科技园区三大板块。其中科技园区是企业创立以来就伊始运行的板块，企业是中国前十大产业园区运营商之一。企业聚焦电子信息、软件信息服务、东说念主工智能、集成电路、生物医药、医疗器械、基因会诊、生物农业等产业，在寰球布局主题产业园区。连年来企业抢抓产业升级趋势，与多地政府就科技园区建筑达成相助，鼓励科技园区开发业务快速发展。2023年6月末企业正在开发、运营主题型园区有42个，较2022年末加多了7个。企业运营的科技园区主要分散在湖北、湖南、重庆、上海、海南、浙江等地。2023年上半年科技园区业务营业收入为3.81亿元，同比减少2.63%。

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行业近况

证据产业园行政层级的上下，不错将产业园区分为国度级产业园、省级产业园、其他产业园。当今我国共有696个国度级产业园；其中国度级经开区230个，高新区178个，海关特殊监管区171个，边/跨境相助区19个，国度级解放贸易锤真金不怕火区22个，国度级新区19个，国度自主创新示范区23个，其他国度级产业园区25个。省级产业园由省、自治区、直辖市政府批准设立，当今数目达到2133个。此外，我国市县级政府还统辖了上万个下层的产业园，这些园区包括一般工业园区、农业园区等。产业园承担着促进区域产业高出、推动经济发展的弱点工作。2022年国度级经开区、高新区的坐褥总值系数突出32.3万亿元，占我国GDP的26.8%，对我国经济发展作出了弱点孝顺，是经济发展的压舱石。

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发展因素

1、成心因素

（1）政府政策的推动

为配合鼓励产业结构调节、转型升级及中小企业的快速发展，场地政府已颁布一系列促进产业麇集和发展的政策法例，指示研究产业发展，并提供一系列奖励及优惠政策，包括向入驻产业园的公司提供补贴及免税期以及为其雇员提供住房补贴过火他津贴。在国内经济迈向新常态的程度中，产业园通过获取政府财税、金融、投资、产业、贸易、挥霍等多方面的政策支援，助力创新后果与具体产业的对接，与地区运营联接更加紧密，结束园区与地区双赢同期政府对特定区域的产业接济也会大大助力研究产业园的招商工作。

此外，国度级政策对园区运营和与管制行业的繁茂发展也起到了至关弱点的指导和推动作用，如2022年11科技部发布的《“十四五”国度高新期间产业开发区发展诡计》中建议加大绿色期间、绿色产业、绿色场景、绿色轨制等供给，推动资源能源轮回集约利用；强化数字期间在园区智能化转型中的实行应用。深化绿色化智能化和会发展，提高绿色发展水仁和服从，有劲支援结束碳达峰碳中庸。

（2）国内产业结构升级调节带来产业园区开发契机

调节经济结构是保证经济回升的弱点需要，亦然措置我国经济发展中不屈衡、不和洽、不可继续等深端倪问题的压根举措。率性推动服务业发展，加速产业结构升级调节的主要举措，则需要政府围绕体制冲破和机制完善，从深刻开展国度服务业抽象蜕变试点和服务业发展示范区建筑入辖下手，加强制造业汇聚区、服务业汇聚区民众平台建筑。产业调控是当代化经济体系蜕变极为弱点的方面，而产业园区算作集本钱、期间、东说念主才等繁密要素的承载体和汇聚体，将承担栽培新经济增长模式的首要牵累。各地区纷繁以产业园区为载体，优化创业环境，营造创新氛围，眩惑高新期间或其他重心行业的企业，使园区成为蚁合学问精英、激勉科技创新、发展新兴产业的创业园、孵化器和辘集区。

（3）中小企业的快速发展加多园区运营与管制需求

跟着中小企业在国度经济结构中的弱点性日益清晰，为了给中小企业营造更加浮浅、高效、低成本的发展环境，我国政府在商事轨制蜕变、减税降负、改善金融服务等方面推出多项接济政策，颁布并实施了一系列营造精致市集竞争环境的法律法例，放宽了中小企业的市集进入规范，跟着政策红利的不断开释，中小企业的发展环境有望进一步改善。中小企业的快速发展也为研究产业带来机遇，这其中就包括与其息息研究，欢畅中小企业发展需求的产业园区运营与管制行业。

（4）抽象服务进步园区运营商的盈利空间

产业园区的服务质地、配套环境在市集竞争下得到了显耀的提高，新的抽象服务成为园区发展新的增长点。这些服务一方面包括围绕园区企业坐褥、研发、销售等需求提供专科化的服务，如专利苦求、法律盘考、信息提供、诱惑租出、相差口贸易代理、专科营销代理、物流管制等；另一方面还涵盖商务配套及社群服务需求，如旅店、餐饮、会议、企业交流、社群行动提供等。这些抽象服务在推动产业园区发展、眩惑产业投资者的同期，也为产业园区运营商开辟了新的可继续的盈利空间，结束园区价值最大化，为今后园区运营商的收入增前途步了盈利空间。

2、不利因素

（1）产业园起步较晚

与发达国度比较，我国产业园发展起步较晚，全球当代产业园实验最早发祥于20世纪50年代的好意思国，由于产业创新带来的工业大发展，产业园有了初步的观念。而我国的产业园起步较晚，当今仍处于发展阶段，园区管制和服务水平有待提高。由于起步较晚，园区运营与管制行业创新身手相对较弱，现阶段国内行业存在同质化问题，园区开发流程“重数目、轻质地”，引入神志或企业时大多垂青短期盈利身手，常以对入园神志的政策支援力度、税收减免力度算作取舍规范，形成寰球产业园开发“千园一面”的特征，导致各园区麇集在团结发展定位上竞争，无法多元化园区发展定位。园区服务主要辘集于传统的租出和物业管制服务，业务相对单一 ，房钱收入依赖性大。产业园应有的孵化效应不昭着，服务体系不健全，园区各项产业单打独斗发展，产业链条不完好，集群效应未能得到充分体现，以上各样因素凯旋制约了产业园的可继续发展。

（2）专科东说念主才的匮乏

产业园与住宅、营业地产等神志存在一定区别，与实体经济关联更强，对从业东说念主员的专科身手和服务认识条目高。在产业布局诡计、神志赓续、客户群体的定位、联想改建、招商引资、后续管制及配套服务等措施均需要各部门各专科东说念主员协同完成。然则，一方面，我国商务服务业起步较晚，短缺高水平的园区联想开发东说念主员、建筑诡计东说念主员及懂筹画、懂产业、懂园区运营的招商和管制东说念主员，而东说念主才的培养与成长需要较永劫刻；另一方面，建筑一支优秀的管制团队与期间团队也需要插足巨额的时刻和资金。相对产业园区“专科化、集群化、高端化、国际化”发展标的，现存的运营团队还远远不成欢畅园区建筑和发展的条目。因此，部分先发企业的东说念主才上风较为昭着，但多数产业园运营商的东说念主才短板仍然昭着。

（3）融资渠说念偏窄

对于产业园运营商而言，尤其是部分需要自建产业园区的运营商，园区的开发及运营流程具有资金密集的特征，深广闲隙的融资渠说念和精致的流动性是产业园运营商闲居运作和良性发展的弱点保险。当今产业园运营商主要的融资渠说念是银行贷款，研究产业园运营商通过证券钞票化、企业上市等渠说念进行融资的企业较少，融资渠说念较窄，融资身手也不彊。同期由于基础建筑投资回收周期较长，国度财政、产业及银行信贷政策变化大，加之园区本身的造血功能尚未健全，融资渠说念不及将会导致园区的总体开发、配套建筑、服务生态打造速率讲理，以至在极点情况下会导致园区运营商资金链断裂，建筑神志中止等严重影响企业可继续发展的情况出现。

（4）管制体制不够科学

自蜕变绽放以来，在市集需乞降政策激励双重因素驱动下，我国产业园行业获取了长足的高出，但其管制体制仍不够熟识。对于占据产业园区主体的高新区及经开区来说，各园区管委会是园区开发建筑的凯旋牵累主体，其职能肖似于一级政府，但短缺应有的诡计、建筑及研究审批权限，由于不具备照章行政主体经验，在入驻企业、上司附近部门之间需要作念巨额的和洽工作，一朝和洽不到位，将阻误成心的建筑时机，无法与企业发展高效、优质的服务条目相匹配。而连年来渐渐崛起的专科产业园运营商虽在运营机制上不断创新，但发展时刻仍然较短，且园区运营与管制教会弧线较长，外部环境日眉月异，中国较为私有的产业阵势又与国际存在诸多不同，难以凯旋将国际熟识的园区筹画模式凯旋套用，很多管制体制、运营模式仍处于不断摸索的流程之中。

部分产业园在盲目发展流程中短缺明确的定位，产业功能定位趋同、产业布局重叠，园区服务匮乏，未能形成完好体系。同期园区建筑形象低端无特色、民众服务措施不及且与园区关联性差，与企业诉求脱钩，进而影响后续招商及运营管制，园区管制体制仍有很大进步空间。

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竞争阵势

产业园运营开发业务渐渐专科化，国内市集清晰了一批专科产业园运营商在寰球运营多个产业园。其中的典型代表为联东集团，当今在寰球90座城市投资运营产业园区526个，引进、服务新兴制造业和科技型企业19700家。中南高科也在超80个城市布局了超200个产业园神志。此外，范围起始的产业园运营商还有万洋集团、中电光谷、天安骏业等企业。

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发展趋势

产业园是制造业发展的空间载体，产业园的开发和运营将融入国度战略，在我国产业升级和产业漂浮的流程中起到弱点作用。将来东部地区省市将率性发展特色化、主题化产业园；中西部或东北地区将率性建筑方便作事密集型产业聚焦的产业园，对工业园、物流园等需求很大。跟着万般产业园数目的加多，产业园区经济竞争更加热烈化，构建品牌也曾成为产业园区配置竞争上风的弱点举措。万般产业园运营趋于密致化。产业园运营商围绕企业与东说念主才的需求，构建深度服务及资源平台，助力企业与创新东说念主才共同成长；并打造宜产宜居的生态抽象体，欢畅园区东说念主才工作、居住、失业的需求。产业园运营商基于大数据、云计算、物联网等信息期间的应用，打造聪惠园区，以进步园区的服务及管制水平。

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